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    已被查封的房產是否適用善意取得?
    【字體:
    【作者】 曾祥同
    【作者單位】
    【發布日期】 2017-12-12
    【編輯日期】 2017-12-12
    【來源】
    【摘要】

    已被查封的房產是否適用善意取得?

     【案情】

      張某與黃某民間借貸糾紛已被A法院受理,在訴訟過程中,張某向A法院申請查封黃某在B地的房產一套,該房產位于B地工業園區。A法院遂作出查封該房產的裁定,并去B地房地產管理部門送達查封裁定,但卻被工作人員告知不屬于他們管理,應送往B地工業園區管委會。A法院工作人員遂向B地工業園區管委會送達了該查封裁定及協助執行通知書。

      但在該房產查封期間,黃某向不知情的陳某借款,且B地房地產管理部門卻為該房產在辦理了抵押登記。

      【分歧】

      陳某是否能善意取得已被查封房產的抵押權利,存在兩種不同意見:

      第一種意見認為,根據《物權法》第184條第一款第五項的規定,依法被查封的財產不得辦理抵押登記,故黃某的該抵押行為是無效的,陳某不能善意取得該已被查封房產的抵押權利。

      第二種意見認為,作為不知情的陳某來說,雙方的借款及抵押關系都是有效的,且該房產的抵押至始至終未受到阻礙也順利的辦成了房產的抵押登記,陳某可以善意取得該項抵押權利。

      【管析】

      筆者同意第二種意見,主要理由如下:

      首先,我國的《物權法》第106條關于“善意取得”制度的規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定?!?/span>

      其次,善意取得又叫即時取得,指無處分權人將其占有的動產或者錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人或者為善意第三人設定他物權,在符合一定條件的前提下,善意第三人依據法律的規定取得動產或者不動產所有權或者他物權的制度。根據該規定,善意取得的客體不光是物,還有權利。善意取得以無權處分為前提,善意取得乃公信原則的體現,故須有權利的外觀。法律如此規定,是經利益衡量的取舍,旨在保護市場交易安全,較低交易成本。

      再次,結合本案來分析,黃某將法院查封狀態下的房產抵押給他人,屬于無權處分(因為房產被查封,權利受限制),而作為案外人的借款人陳某來說,一個普通的公民,不知道也不可能知道黃某在A地有官司及其房產已被查封的事實。陳某借錢給黃某,完全是一種正常的借貸行為,且房地產管部門為其辦理了抵押登記,陳某完全符合善意取得的各項構成要件。至于房地產管理部門為什么不接收法院的查封裁定,又為什么要辦理房產抵押登記,這完全是政府部門內部行為(房地產管理部門是否要承擔法律責任應另案處理),并不影響該抵押登記的效力,也并不影響借款人陳某善意取得該已被查封房產的抵押權利。

      綜上,為了維護市場交易安全,保護案外人的合法權益,已被查封的房產仍然適用善意取得,即本案中的該抵押行為應有效,借款人陳某可以善意取得已被查封房產的抵押權利。

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